Ako to prežijeme?
Väčšina z nás si spomína na veľký stavebný ruch po roku 2000. Bytovky rástli ako huby po daždi, zahustili sa cesty, pribudli autá a vážne problémy s parkovaním. Zasiahnuté boli najmä Dlhé diely, ale aj niektoré lokality „starej“ Karlovej Vsi. Občania sa začali búriť, vznikli petície, rástol tlak na zastavenie „zahusťovania“. Starostovia sa vystriedali, niečo sľúbili, niečo splniť mohli, a niečo splniť nemohli. Možno aj niečo splniť nechceli… V rokoch 2007-2010 prišla finančná kríza, výstavba sa zredukovala a veľa developerských projektov „zamrzlo“. Okrem niektorých menších objektov však nevyrástla žiadna väčšia alebo škandalóznejšia stavba.

Aj na mieste tohto rodinného domu na začiatku Líščieho údolia plánujú výstavbu bytového domu.

Ekonomická situácia sa však v posledných rokoch začala meniť k lepšiemu, banky poskytujú „lacné“ úvery a opäť sa „zobúdza“ hrozba stavebného ošiaľu. Investičný apetít developerov nás neobchádza. Lákavé sú najmä väčšie nezastavané plochy na Starých gruntoch, na Dlhých dieloch, ale aj pozemky v oblasti Líščieho údolia, Svrčej, Botanickej, Karloveskej, Devínskej cesty, Sitiny, Kuklovskej ulice. Na miestnom úrade to vidíme ako prví z hľadiska počtu požiadaviek na poskytnutie územnoplánovacích informácií a žiadostí o stanoviská k investičnej činnosti. Vidíme tiež, že v okolitých mestských častiach sa už vo veľkom stavia.

Tlak stúpa
Súčasné vedenie mestskej časti si uvedomuje aké negatívne dôsledky by mohla nová výstavba v niektorých lokalitách mestskej časti priniesť. Cítime zodpovednosť a dôveru občanov. Našim poslaním je chrániť verejný záujem. Preto využívame všetky dostupné a zákonné možnosti na regulovanie akejkoľvek novej výstavby. Poznáme aktuálne problémy s dopravou, parkovaním, verejnou infraštruktúrou. Aké sú však naše reálne a legálne možnosti výstavbu regulovať, obmedziť alebo aj zakázať? Na to, aby mohla niekde vzniknúť stavba, musia v zásade prebehnúť dva procesy – územné konanie a stavebné konanie. V územnom konaní sa rozhoduje o umiestnení stavby, využití územia a o ochrane dôležitých záujmov v území, teda či zamýšľaná stavba môže na danom pozemku vzniknúť. Výsledkom konania je územné rozhodnutie. V stavebnom konaní sa posudzuje konkrétny projekt navrhovanej stavby, jeho súlad s územným rozhodnutím a ostatnými zákonnými podmienkami a jeho výsledkom môže byť stavebné povolenie. Obe konania prebiehajú na miestne príslušnom stavebnom úrade, ktorý rozhoduje ako prvostupňový orgán (nadriadeným orgánom je príslušný útvar okresného úradu).

Základným podkladom pre vydanie územného rozhodnutia sú územné plány miest, obcí alebo zón, v našom prípade je to Územný plán hlavného mesta SR Bratislavy z roku 2007, prípadne územné plány zón. V územnom pláne sa reguluje priestorové usporiadanie a funkčné využitie územia, pozemkov a stavieb, určujú sa prípustné, obmedzené alebo zakázané funkčné využitia plôch, stanovujú sa zásady a regulatívy umiestnenia stavieb na jednotlivých pozemkoch, zastavovacie podmienky atď.

Nie je pozemok ako pozemok
Na prvý pohľad sa môže zdať, že medzi nezastavanými pozemkami nie sú žiadne rozdiely. Podstatné je, ako je pozemok definovaný z hľadiska územného plánovania, či sa nachádza v tzv. stabilizovanom alebo rozvojovom území. V stabilizovaných územiach sa musí ponechať súčasné funkčné využitie a miera možných stavebných zásahov je povolená spravidla formou dostavieb, prístavieb apod., pričom sa nesmie zásadne zmeniť charakter územia. Limitom pre novú výstavbu v stabilizovanom území je najmä charakteristický obraz a proporcie územia, ktoré je nevyhnutné akceptovať a chrániť. V rozvojovom území limity pripúšťajú väčšiu mieru voľnosti pre investora.

Ďalším dôležitým regulatívom je stanovenie tzv. urbanistickej funkcie prípustnej na pozemku. V Karlovej Vsi sa spravidla stretávame s funkčnými plochami: viacpodlažná zástavba obytného územia, málopodlažná zástavba obytného územia, občianska vybavenosť celomestského a nadmestského významu, občianska vybavenosť lokálneho významu, zmiešané územia bývania a občianskej vybavenosti, vyhradená zeleň a ďalšími. Každá urbanistická plocha má podrobnejšie definované, aké stavby jej zodpovedajú. Napríklad pri málopodlažnej zástavbe sú prípustné rodinné a bytové domy do 4 nadzemných podlaží a k nim prislúchajúce nevyhnutné zariadenia. Do počtu nadzemných podlaží sa však nezahŕňa podkrovie alebo za určitých podmienok posledné ustupujúce podlažie. Ďalej sa definujú prevažujúce funkčné využitia územia, prípustné využitia, prípustné v obmedzenom rozsahu a neprípustné v území. Okrem tohosa definujú ďalšie limity pre využitie územia, napr. tzv. index zastavaných plôch (IZP) , index podlažných plôch (IPP) alebo koeficient zelene (KZ).

Čím väčšie a vyššie – tým pre investora lepšie
Preto je veľmi dôležité už v územnom konaní veľmi dôsledne posúdiť navrhovaný projekt so všetkými záväznými parametrami územného plánu. Prax ukazuje, že mnohí investori sa snažia o maximalizáciu využitia pozemku budúcou stavbou. Z ich súkromného ekonomického hľadiska je to pochopiteľné, lebo čím je objekt väčší, vyšší, tým viac bytov alebo iných priestorov je možné predať. Neberie sa ohľad na verejný záujem, potrebu ochrany už existujúcich obyvateľov pred neúmerným zaťažením územia a možnými problémami s dopravou, parkovaním a prehustením verejného priestoru. Snaha je vyťažiť územie na maximum, či už v rámci povolených limitov alebo aj pokusmi ísť na hranu či niekedy aj za hranu povoliteľného.

Starosta nemôže buchnúť do stola a povedať : Nepodpíšem!
Ľudia si niekedy myslia, že starosta je v územnom alebo stavebnom konaní všemocný a môže sa rozhodnúť, či povolenie vydá alebo nevydá. To je častý, ale hlboký omyl. Tu ide o prenesený výkon štátnej správy a starosta obce musí postupovať riadne a v súlade s platnými zákonmi. Čo by však stavebný úrad a starosta mali robiť, je veľmi dôsledne trvať na dodržaní všetkých záväzných limitov a maximalizovať možnú ochranu verejného záujmu. V situácii, v akej je naša mestská časť, je mimoriadne dôležité, aby si všetci investori bez rozdielu uvedomili, že v Karlovej Vsi platia prísne pravidlá, že neexistujú výnimky, „prižmúrené“ oči ani iné postranné záujmy, ktoré by mohli mať vplyv na rozhodnutia v územnom alebo stavebnom konaní. Viem, že developerom sa tento postoj nemusí páčiť. A viem aj to, že v iných mestských častiach alebo mestách možno investorov vítajú s „otvorenou náručou“. Ale Karlova Ves sa ešte celkom nespamätala z necitlivej výstavby v minulosti a niektoré urbanistické rany na jej tvári sa už nikdy „nezahoja“. Preto je extrémne dôležité nepodľahnúť tlaku a maximálne chrániť životný priestor pre našich obyvateľov.

Ako sme doteraz obstáli?
Nech za nás hovoria skutky. V Karlovej Vsi momentálne žiadna väčšia výstavba neprebieha. Ako som napísal vyššie, dôsledným využívaním všetkých zákonných možností na regulovanie akejkoľvek novej výstavby sa nám zatiaľ darí chrániť Staré Grunty, Svrčiu, Líšči údolie, Karloveskú i Dlhé diely. Porovnajte si to s inými mestskými časťami, kde sa veselo točia žeriavy a rastú nové bytovky. Naša pani starostka doteraz obstála „na jednotku“, nepodľahla a neustúpila zo svojich princípov a postojov. Je dobré si to uvedomiť, lebo to nemusí byť samozrejmé. V Karlovej Vsi by sme o tom mohli dlho rozprávať…

JUDr. Branislav Záhradník
zástupca starostky a nezávislý poslanec